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跻身千亿房企之列不久的滨江集团002244股吧)(SZ.002244,以下简称“滨江”),似乎对规模有着更大的诉求。

7月31日,滨江以107.38亿元竞得杭州下城区文晖单元宅地,溢价率21.77%,问鼎年内杭州首宗百亿地块。据中指院发布的《2020年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示,滨江以496亿元的拿地额,位列榜单第9位,相较于去年同期上升了16个位次。

不难看出,滨江正利用拿地窗口期,有意巩固自身在大本营的优势。不过,地价较高、区域过于集中等风险,也给企业后续发展带来一定隐患。

滨江百亿夺地

7月31日上午,杭州主城共计8宗地块入市交易,总出让面积334.96亩,总起价124.37亿元。其中,位于杭州老城区的文晖单元地块最受关注。

据悉,该地块起拍价88亿元,出让之前便吸引了融创中国(HK.01918)、中海(HK.00688)、阳光城000671股吧)(SZ.000671)等24家房企报名。经过将近两个半小时、82轮的竞拍,滨江最终以107.38亿元的价格斩获该宗地块,成交楼面价35971元/平方米,溢价率21.77%。

这是2020年杭州第一宗拍出的百亿地块,也是杭州历史上第三贵的地块,仅次于新鸿基平安联合体以132.6亿拿下的江河汇综合体,以及123.18亿元的信达杭州壹号院地块。

这亦是一宗让人爱恨交织的地块。根据土地出让公告显示,剔除公租房面积,文晖宅地未来可售部分约26.86万方,项目货值可达约138.8亿元。据克而瑞数据显示,2020年前7月,滨江在杭州实现流量销售额231.23亿元,比第二名的融创多出近80个亿。

知名地产分析师严跃进向蓝鲸房产指出,随着滨江将文晖地块纳入麾下,其在杭州将进一步巩固自身的规模优势。

但与此同时,由于地块竞争较为激烈,且商品房被提前设置了价格上限,其利润空间也被一并压缩。

2019年5月,嘉里建设曾以68.14亿元的价格竞得一宗文晖商住地块,楼面价29677元/平。而滨江斩获的地块,成交楼面价达35971元/平,比去年高出不少。根据政策规定,若不含装修价格,地块所建商品房毛坯销售均价不高于47200元/平,且最高单价不高于51920元/平,这一售价低于50000-60000元/平的二手房挂牌均价。

显然,滨江难以独吞这宗百亿地块,由此来看,滨江后续或将引入其他房企共同开发。如何在限价的条件下增厚的企业利润空间?考验着滨江集团的管理团队。

区域重仓的隐忧

按照滨江集团董事长戚金兴的计划,2020年杭州拿地占比要降低至50%。他还表示,公司完全有条件和能力在苏沪粤等省份独立开发项目。

但从目前的态势来看,滨江仍然未能摆脱布局高度集中的局面。

2020年以来,杭州市通过卖地实现了1600多亿元的收入,其中仅滨江便拿走了近400亿元的土地。同时,滨江还在浙江的宁波、嘉兴斩获了3宗地块。而在浙江省外的土拍市场上,滨江仅在苏州、南京等城市有所动作。

据克而瑞数据统计,2020年前7月,滨江在拿地上花了496亿元,位居榜单的第9位,相较于去年同期提升了16个名次。显然,作为土生土长的浙系房企,滨江仍然将进一步做大规模的希望,押在了杭州及浙江省。

事实上,从过往发展的历程来看,滨江集团如此重视杭州及浙江,似乎有着充足的理由。

2016年,为尽快打开大湾区市场获取土地资源,滨江选择了深圳圳本土房企安远控股寻求合作。然而,随着深圳旧改政策的改变,滨江集团与安远控股合作的旧改项目无法按照正常计划进行。为此,滨江集团在2019年计提了7.24亿元的坏账准备。此外,滨江在上海的旧改项目进展也并不顺利。

而反观大本营杭州,滨江集团有着明显的主场优势。以毛利率为例,杭州地区在2019年的毛利率为46.38%,而上海地区仅为11.91%,金华地区为19.82%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,滨江持续看好杭州本土市场,所以才在行业盘整期和疫情期间加码杭州土储。然而,其布局过于集中在杭州,存在集中度过高的风险,在遭遇区域调控时颇为被动。

事实上,面对着杭州地市与楼市的双重火热,杭州调控政策面临着加码的风险。7月2日,杭州官方发布楼市调控新政,对高层次人才优先摇号打上补丁,限售5年。7月24日召开的房地产座谈会上,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正说,要时刻绷紧房地产调控这根弦,包括杭州等10个城市都出席了该会议。

柏文喜建议,滨江可以扩大合作力度来减轻压力,尽快打开外地市场。

不难判断,过于集中的城市布局,正成为滨江前进路上的隐患。在接下来的5个月里,滨江在拿地策略上是否会做出调整?蓝鲸房产会持续关注。

转自蓝鲸财经

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